Η ρύθμιση αποτελεί αναγνώριση από τη διοίκηση της αλλαγής χρήσης νόμιμα δομημένων χώρων που βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου περιγράμματος του όγκου της οικοδομής και απεικονίζονται στα εγκεκριμένα σχέδιά της, πλην όμως έχει αλλάξει ο τρόπος χρήσης τους, και οδηγεί σε απαλλαγή των ιδιοκτητών τους από όλες τις εις βάρος τους συνέπειες εξ αιτίας της αλλαγής αυτής.
Η όλη ρύθμιση η οποία απαντά σε καθολικό σχεδόν κοινωνικό αίτημα, αποκαλείται «τακτοποίηση» γιατί δεν αποτελεί νομιμοποίηση αυθαίρετων κτισμάτων, αλλά και προς αποφυγή άλλων νομικών σκοπέλων που θα την εξέθεταν σε κίνδυνο ανατροπής της. Η ρύθμιση προβλέπει ότι κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι κάθε είδους κτιρίων των οποίων η χρήση έχει μετατραπεί σε κλειστούς αλλά και υπέργειοι χώροι στάθμευσης οχημάτων ή υπόγειοι χώροι αποθηκών, που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, μπορούν να διατηρήσουν νόμιμα πλέον τη νέα χρήση τους εφόσον πληρούνται σωρευτικά όλες οι εξής προϋποθέσεις:
α) ο χώρος έχει κατασκευαστεί βάσει οικοδομικής αδείας, η οποία έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί μέχρι την 2α Ιουλίου 2009 και απεικονίζεται στα εγκεκριμένα σχέδια,
β) η νέα χρήση δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου,
γ) υποβληθεί σχετική αίτηση με τα οριζόμενα στη διάταξη δικαιολογητικά και
δ) καταβληθεί η προβλεπόμενη εισφορά.
Μετά την εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πλέον πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης και οι χώροι αυτοί διατηρούν τη χρήση στην οποία έχουν μετατραπεί καθ' όλη τη διάρκεια της υπόλοιπης ζωής του συγκεκριμένου κτίσματος.
Η ρύθμιση αποκλείει τις άδειες που εκδόθηκαν μετά την 2.7.2009, παρότι οι μελέτες τους έχουν σχεδιαστεί με τους προισχύσαντες όρους δόμησης. Από αυτό προκύπτει αναιτιολόγητα δυσμενής μεταχείριση σε βάρος πολλών χιλιάδων ιδιοκτητών με οικοδομικές μελέτες που έχουν κατατεθεί σε όλη τη χώρα με τις προισχύσασες διατάξεις μέχρι την ημέρα δημοσίευσης του νόμου, αλλά απαγορεύεται η «τακτοποίηση» και των δικών τους χώρων. Η άνιση και παράλογη αυτή μεταχείριση πρέπει να αποκατασταθεί το συντομότερο δυνατόν.
2. Ποιοι χώροι δεν τακτοποιούνται;
Αυθαίρετα κτίσματα, προεκτάσεις κτιρίων πέρα από την οικοδομική άδεια και γενικά χώροι που δεν απεικονίζονται στα νόμιμα σχέδια της οικοδομής όπως π.χ. κλειστοί εξώστες, βεράντες και πυλωτές, όπως επίσης πατάρια, σοφίτες κλπ.
3. Ποια είναι η διαδικασία δήλωσης χώρων με αλλαγή χρήσης;
Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, αλλά και κάθε από αυτόν εξουσιοδοτημένο πρόσωπο, υποβάλλει προς την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία φάκελο στον οποίο περιλαμβάνονται:
α) Αίτηση για «τακτοποίηση» κτίσματος που είναι δεκτικό τακτοποίησης.
β) Υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 εις διπλούν, στην οποία πρέπει να αναφέρονται τα πλήρη ατομικά στοιχεία του ιδιοκτήτη, ΑΦΜ και τη ΔΟΥ φορολογίας του ιδιοκτήτη και συνοπτική περιγραφή του χώρου, το εμβαδόν του δαπέδου του, η χρήση, ο αριθμός της οικοδομικής άδειας και ο χρόνος έκδοσής της.
γ) Φωτοτυπία της εγκεκριμένης από την πολεοδομία κάτοψης του ορόφου, στην οποία αποτυπώνεται ο ημιυπαίθριος χώρος που δηλώνεται.
δ) Παράβολο Δημοσίου Ταμείου ύψους 250 ευρώ, επί ποινή απαραδέκτου, για κάθε αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία, στην οποία υπάρχουν κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι, το οποίο σε καμία περίπτωση δεν επιστρέφεται, αλλά συμψηφίζεται με το ποσό της
εφάπαξ εισφοράς. Το παράβολο αυτό ανέρχεται σε 350 ευρώ για τους λοιπούς δηλούμενους χώρους (υπόγεια κλπ).
Οι δηλώσεις καταχωρούνται σε ειδικό αρχείο της οικείας πολεοδομικής Υπηρεσίας. Ο αύξων αριθμός καταχώρησης με την ημερομηνία κατάθεσης αναγράφεται στο αντίγραφο της δήλωσης, το οποίο επιστρέφεται στον αιτούντα.
4. Ποιές είναι οι προθεσμίες της διαδικασίας δήλωσης;
Η αίτηση είτε κατατίθεται στο πρωτόκολλο της πολεοδομικής υπηρεσίας του τόπου του ακινήτου εντός ανατρεπτικής προθεσμίας έξι (6) μηνών, είτε αποστέλλεται με συστημένη επιστολή εντός τεσσάρων (4) μηνών από την ισχύ του νόμου.
Στην πρώτη περίπτωση ο έλεγχος της πληρότητας του φακέλου γίνεται κατά την υποβολή της αίτησης οπότε και ενημερώνεται ο ενδιαφερόμενος για τυχόν ελλείψεις. Στην δεύτερη περίπτωση ο έλεγχος γίνεται εντός 30 ημερών από την παραλαβή της συστημένης επιστολής, οπότε ο αιτών ενημερώνεται εγγράφως για τυχόν ελλείψεις. Και στις δύο περιπτώσεις ο αιτών καλείται να προσκομίσει εντός 15 ημερών στην πολεοδομική Υπηρεσία τα τυχόν ελλιπή στοιχεία, ώστε να συμπληρωθεί ο φάκελος.
Ασχετα από την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου, και με δεδομένο ότι κατά τον Αύγουστο οι πολεοδομίες υπολειτουργούν, η διαδικασία κατάθεσης δηλώσεων τακτοποίησης πρακτικά θα αρχίσει από τις αρχές Σεπτεμβρίου 2009 και θα λήξει περί το τέλος Ιανουαρίου  2010.
5. Ποιο είναι το ύψος της εφάπαξ εισφοράς;
Τα υπέρογκα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτου που ισχύουν σήμερα αλλά στην πράξη δεν επιβάλλονται παρά μόνον κατόπιν καταγγελίας, αντικαθίστανται με εφάπαξ εισφορά που καταβάλλεται εντός έτους από την ισχύ του νόμου. Η εισφορά υπολογίζεται από την πολεοδομία με βάση την τιμή ζώνης του συστήματος αντικειμενικών αξιών που ισχύει στην περιοχή, ως εξής:
Εφάπαξ εισφορά = Τιμή ζώνης x εμβαδόν δηλούμενου χώρου x 10%
Με την αίτηση κατατίθεται και παράβολο 250 ευρώ για κάθε αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία (350ευρώ για τους λοιπούς δηλούμενους χώρους) που δεν επιστρέφεται αλλά συμψηφίζεται με την οφειλόμενη εισφορά. Αν η εισφορά καταβληθεί ολόκληρη κατά το χρόνο καταβολής της πρώτης δόσης, το ποσό της μειώνεται κατά 10%, δηλαδή το κόστος τακτοποίησης στην πράξη μειώνεται στο 9%.
6. Ποια είναι η διαδικασία πληρωμής;
Ο υπολογισμός της εισφοράς γίνεται από την πολεοδομική Υπηρεσία σε ειδικό έντυπο που αποστέλλεται στον αιτούντα εντός 40 ημερών από την διαπίστωση της πληρότητας του φακέλου και χρησιμοποιείται ως δικαιολογητικό πληρωμής της εισφοράς. Η εισφορά καταβάλλεται στο Δημόσιο Ταμείο εντός έτους από την ισχύ του νόμου, τμηματικά σε τρεις (3) ισόποσες δόσεις, εκ των οποίων η πρώτη καταβάλλεται εντός προθεσμίας εννέα (9) μηνών από την ισχύ του νόμου.
Τα παραστατικά εξόφλησης της εισφοράς προσκομίζονται στην πολεοδομική υπηρεσία η οποία τα καταχωρεί σε ιδιαίτερη στήλη στο τηρούμενο βιβλίο των αντιστοίχων δηλώσεων και βεβαιώνει την περαίωση της διαδικασίας στο αντίγραφο της δήλωσης που έχει χορηγηθεί στον αιτούντα.
7. Τι συνέπειες έχει όποιος δεν δηλώσει;
Σε περίπτωση μη υποβολής αίτησης και δήλωσης ή μη εξόφλησης της εισφοράς στο σύνολό της, ο χώρος υπάγεται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων. Σε περίπτωση ελέγχου ή καταγγελίας, τα πρόστιμα που προβλέπει η νέα ρύθμιση είναι τα εξής:
α) Πρόστιμο ανέγερσης, σε ποσοστό 30% της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπ. Οικονομικών.
β) Πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% κατ' έτος της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται παραπάνω, και επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησής του, από την κατασκευή του μέχρι την κατεδάφιση ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής αδείας.
8. Τι συμβαίνει με όποιον ήδη πληρώνει πρόστιμο σε εκκρεμή υπόθεση από προηγηθείσα καταγγελία;
Με την υποβολή της αίτησης αναστέλλεται κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων και καταβολής προστίμων, σε οποιοδήποτε στάδιο και διαδικασία και αν ευρίσκεται. Κατά συνέπεια παύει πλέον η υποχρέωση πληρωμής του προστίμου ανέγερσης και του ετήσιου προστίμου διατήρησης. Κατά την ορθή ερμηνεία, η διατύπωση καλύπτει και όλες τις τυχόν εκκρεμείς ποινικές διαδικασίες και κυρώσεις. Όμως δεν αναζητούνται και δεν επιστρέφονται τυχόν ήδη καταβληθέντα ποσά προστίμων.
9. Μήπως το κράτος αργότερα ζητήσει αναδρομικά κάποιο φόρο, ασφαλιστική εισφορά ή νέο πρόστιμο;
Η διάταξη ρητά προβλέπει ότι δεν οφείλονται αναδρομικά φόροι για «μεταβιβάσεις του ακινήτου». Η διατύπωση αυτή καλύπτει ουσιαστικά τον ιδιοκτήτη στο να μην του ζητηθεί οποιοσδήποτε αρχικός, πρόσθετος ή συμπληρωματικός φόρος για την προς αυτόν περιέλευση του χώρου αυτού με αγορά, κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή.
Επίσης η διάταξη ρητά αποκλείει την αναδρομική αναζήτηση ασφαλιστικών εισφορών για την κατασκευή των δηλούμενων χώρων, για τους οποίους σημειώνουμε ότι έχουν καταβληθεί, μειωμένες έστω, ασφαλιστικές εισφορές κατά το χρόνο κατασκευής τους. Τέλος εκτεταμένες νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων κτισμάτων είχαν πραγματοποιηθεί και με τους νόμους 410/1968, 1337/1983 και 512/1985, χωρίς ποτέ όσοι δήλωσαν εκατοντάδες χιλιάδες αυθαίρετα κτίσματα, να ενοχληθούν μεταγενέστερα από οποιαδήποτε αρχή.
10. Με τι θα επιβαρυνθεί στο μέλλον όποιος δηλώσει;
Οι ημιυπαίθριοι και λοιποί χώροι που θα δηλωθούν, θα έχουν για το μέλλον τις επιβαρύνσεις που θα είχαν αν ήταν εξαρχής δηλωμένοι με την πραγματική τους χρήση και συγκεκριμένα:
α) Οι υπόγειοι και ισόγειοι χώροι είναι κατά κανόνα δηλωμένοι στους ΟΤΑ με την αρχική (νόμιμη) χρήση τους, για τον υπολογισμό των δημοτικών τελών καθαριότητας και φωτισμού, και κατ' επέκταση και του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και συνεπώς η δήλωση ουδεμία αλλαγή επιφέρει. Πολλοί ΟΤΑ έχουν ήδη συνυπολογίσει και τα εμβαδά των ημιυπαίθριων, χώρων στους κατοίκους της περιφέρειάς τους. Όσοι ΟΤΑ δεν το έχουν κάνει μπορούν να τους καλέσουν μετά το πέρας της «τακτοποίησης» σε συμπληρωματική δήλωση των ημιυπαίθριων, που θα αφορά το μέλλον.
β) Οι φορολογούμενοι έχουν ήδη δηλώσει όλους τους υπόγειου ς χώρους και πολλούς ημιυπαίθριους στο Ε9, ως βοηθητικούς χώρους των κατοικιών τους. Μετά το πέρας της διαδικασίας «τακτοποίησης», και συγκεκριμένα από 1.1.2010, οι φορολογούμενοι θα πρέπει να τροποποιήσουν το Ε9 τους, με βάση τη νέα χρήση που δήλωσαν. Η φορολογική επιβάρυνση για το μέλλον είναι 1 ευρώ ετησίως και αφορά μόνον όσους η αντικειμενική αξία των κατοικιών τους υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο των 100.000 ευρώ για τους αγάμους και 200.000 ευρώ για τους εγγάμους.
11. Υπάρχουν αλλαγές στις σχέσεις συνιδιοκτητών κτιρίων;
Επειδή, παρά τις εισηγήσεις μας, η ρύθμιση δεν καλύπτει ρητά το πρόβλημα, θεωρητικά μπορεί να υπάρξουν αξιώσεις συνιδιοκτητών κτιρίων για αποκατάσταση της νόμιμης χρήσης των «τακτοποιημένων» χώρων. Ωστόσο θεωρούμε ότι, λόγω της εν τω μεταξύ νομοθετικής ρύθμισης του θέματος και του συνήθως μεγάλου χρονικού διαστήματος κατά το οποίο υφίσταται η διαφοροποιημένη χρήση, σε συνδυασμό με το ότι οι ημιυπαίθριοι χώροι έχουν σχεδόν καθολικά κλειστεί, οι σχετικές αξιώσεις συνιδιοκτητών για επιστροφή των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση θα κρίνονται ως καταχρηστικές και για το λόγο αυτό θα απορρίπτονται από τα αρμόδια Δικαστήρια.
Η νέα ρύθμιση δεν επηρεάζει, ούτε θα μπορούσε ποτέ, την συμμετοχή των οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας, εφόσον αυτή καθορίζεται επακριβώς στην σύσταση και τον κανονισμό του κτιρίου, που έχει μεταγραφεί μάλιστα στο αρμόδια Υποθηκοφυλακείο και μπορεί να τροποποιηθεί μόνο με απόλυτη ομοφωνία όλων των συνιδιοκτητών του κτιρίου. Βεβαίως στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων οι χώροι αυτοί είχαν εξαρχής συνυπολογιστεί στην κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών του κτιρίου ως κλειστοί χώροι (εφόσον το κλείσιμό τους στην ουσία είχε προαποφασιστεί από τη φάση σχεδιασμού του
κτιρίου), ενώ εξάλλου κατά κανόνα είναι κατανεμημένοι σε όλες τις οριζόντιες ιδιοκτησίες, έτσι ώστε στην πράξη να μην υπάρχει πραγματική ανάγκη για διαφοροποίηση των ποσοστών των επί μέρους ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες του όλου κτιρίου.
12. Πως θα μεταβιβάζεται ο τακτοποιημένος χώρος;
Όπως αναφέρει η διάταξη, με την υποβολή της αίτησης και των αρχικών δικαιολογητικών, αναστέλλεται κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων, μετά δε την πλήρη εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης για τον ημιυπαίθριο χώρο που τακτοποιήθηκε. Εξάλλου η αυθαιρεσία στους ημιυπαίθριους χώρους δεν έγκειται στην ανέγερσή τους, (εφόσον αυτοί υφίστανται νομίμως και είναι σύμφωνοι με τα σχέδια της οικοδομής), αλλά στην αλλαγή χρήσης τους.
Εφόσον με τη νέα ρύθμιση η αλλαγή χρήσης τους αναγνωρίζεται και διατηρείται για το μέλλον, δεν υπάγεται πλέον στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, κατ' αντιδιαστολή με τα όσα θα ισχύσουν για τους αδήλωτους χώρους. Κατά συνέπεια όπως αυτοί οι χώροι μνημονεύονταν στα συμβόλαια και μεταβιβάζονταν κανονικά μέχρι προ του νέου νόμου με αναφορά στη νόμιμη χρήση τους, στο μέλλον θα μπορούν και πάλι να μεταβιβάζονται κανονικά εφόσον ο νόμος έχει αναγνωρίσει και τη νέα χρήση τους, υπό την προϋπόθεση ότι έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία τακτοποίησης τους.
Κατά τη συζήτηση στη Βουλή τόσο ο Υπουργός ΠΕΧΩΔΕ κ. Γιώργος Σουφλιάς όσο και ο Υφυπουργός κ. Σταύρος Καλογιάννης τόνισαν ότι η μεταβίβαση δηλωμένων χώρων δεν παρουσιάζει προβλήματα διότι όποιος χώρος υπάρχει στην οικοδομική άδεια μπορεί να μεταβιβαστεί με συμβόλαιο. Στην περίπτωση μεταβίβασης ημιυπαίθριων χώρων (αλλά εννοείται και όλων των χώρων για τους οποίους θα δηλωθεί αλλαγή χρήσης) θα περιγράφεται ο χώρος και θα αναφέρεται ότι ήταν ημιυπαίθριος (κλπ.) αλλά αλλαξε η χρήση του και τακτοποιήθηκε σύμφωνα με το σχετικό νόμο. Η πολιτική βούληση γι' αυτό είναι δεδομένη, όμως στο ίδιο το κείμενο του νόμου ο νομοθέτης εκφράστηκε πολύ στενότερα από ότι ήταν αναγκαίο, για τους ίδιους λόγους που η «τακτοποίηση» δεν ονομάστηκε «νομιμοποίηση».
Συνεπώς η ανησυχία που εκφράστηκε με την πρόσφατη απόφαση του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου για ενδεχόμενες ακυρότητες στα μεταβιβαστικά συμβόλαια, τυπικά φαίνεται βάσιμη. Γι' αυτό οι υπουργικές δηλώσεις στη Βουλή είναι αναγκαίο, το συντομότερο δυνατόν, να συμπεριληφθούν και σε ρητή νομοθετική διάταξη, ώστε να μην υπάρξει οποιαδήποτε αμφισβήτηση στις συναλλαγές.
13. Χρειάζεται και μηχανικός στη διαδικασία δήλωσης;
Δεν είναι υποχρεωτικό από τη ρύθμιση, και στην πράξη δεν χρειάζεται για απλή δήλωση ημιυπαίθριου χώρου ενός διαμερίσματος, αφού φαίνεται ότι θα είναι αρκετή η υποβολή φωτοτυπίας του εγκεκριμένου από την πολεοδομία σχεδίου που απεικονίζει τον εγκεκριμένο και ήδη κλεισμένο αυτό χώρο.
Για περιπτώσεις όμως άλλου είδους χώρων με μεγάλα εμβαδά, πιθανόν να είναι αναγκαία η επιμέλεια της δήλωσης από μηχανικό ή αρχιτέκτονα. Στην περίπτωση αυτή η αμοιβή τους δεν θα υπερβαίνει το 20% της ελαχίστης αμοιβής μ  ελέτης για τις αντίστοιχες οικοδομικές άδειες, το ακριβές ποσό της οποίας θα πρέπει να συμφωνηθεί πριν την ανάθεση της εργασίας.